פסק-דין בתיק ע"א 35452-09-12

1.      ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון מיום 7.6.12, לפיו נדחתה תביעת המערערים כנגד המשיב, לפינוי דירתם ברח' בן יהודה 27 בנתניה, אשר הושכרה לו על ידם עפ"י חוזה שכירות בלתי מוגנת מיום 24.5.09 (להלן: "הדירה" ו"ההסכם"  בהתאמה).

2.      תקופת השכירות לפי ההסכם הינה למשך שנה (31.5.10-1.6.09), ובמסגרתו נתונה היתה למשיב האופציה להארכת תקופת השכירות לעד שלוש תקופות נוספות, כל אחת בת 12 חדשים (1.6.10 - 31.5.11, 1.6.11 - 31.5.12, 1.6.12 - 31.5.13 - להלן תקופות האופציה הראשונה, השניה והשלישית בהתאמה).

3.      בהתאם לכתב התביעה המקורי נטען כי המשיב  הפר את תנאי ההסכם, בכך שלא איפשר למערערים או לנציגם לבקר במושכר במועדים סבירים ובתיאום מראש, זאת כאמור בסעיף 11 להסכם. בנסיבות אלה נשלחה לו ביום 30.3.11 הודעת ביטול האופציה לתקופה השניה, ודרישה לפינוי המושכר עד יום 31.5.11. המשיב דחה את הודעת הביטול, ובעניין זה קבע בית המשפט קמא עובדתית, כי לא עלה בידי המערערים להוכיח שהמשיב הפר את תנאי סעיף 11 להסכם בכך שלא איפשר להראותו לשוכרים פוטנציאלים, והם לא הציגו ולו תשתית עובדתית מינימלית לטענתם שהמשיב הפר את ההסכם כנטען. מסקנתו זו של בית המשפט מבוססת בין היתר, הן על העדר עדות מצדם של המערערים בעניין זה והן על אי מסירת תצהיר וזימון לעדות של נציגתם של המערערים, הגב' בן אסולי אשר עמדה בקשר עם המשיב, על כל המשמעות הנובעת מאי זימון זה. עוד הוסיף בית המשפט קמא וקבע, כי אף לו היתה מוכחת הפרת סעיף 11 כאמור, לא הוכח שהמדובר בהפרה יסודית, ועל כן, היה על המערערים לתת למשיב הזדמנות לתקן את המעוות, קודם משלוח הודעת הביטול.

כן קבע בית המשפט, כי המערערים ויתרו בהתנהגותם על טענותיהם להפרה והסכימו להמשך ישיבתו של המשיב בדירה, זאת משהגישו תביעתם רק בחלוף 10 חדשים מהאירועים הנזכרים בהודעת הביטול, תוך שניהלו מו"מ במהלך תקופה זו.

בד בבד עם האמור נדחתה טענתם הנוספת של המערערים, לפיה לא היה המשיב זכאי למימוש תקופת האופציה משום שלא הודיע בכתב 60 ימים לפני סיום תקופת השכירות הקודמת שהוא מעוניין בהארכתה, או משום שלא שילם את דמי השכירות לתקופת האופציה חודש לפני שהחלה, או משום שלא הוסכמו בין הצדדים דמי השכירות לתקופת האופציה, כמפורט בסעיף 19 להסכם. ביהמ"ש קבע כי בהתנהלותם ויתרו המערערים על קיום דקדקני של ההסכם כלשונו, מחלו על ההפרה לשיטתם, והם מנועים מלטעון טענות אלה (לרבות טענה שעל פי סעיף 20 להסכם, ויתור על זכות יכול שיעשה רק בכתב). בנסיבות אלה, כך קבע בית המשפט קמא, עמידה על תנאי סעיף 19 להסכם היא עמידה על זכות חוזית בחוסר תום לב.

בנסיבות אלה נדחתה תביעת המערערים והם חויבו בתשלום הוצאות המשיב בסך 15,000 ש"ח.

5.      תמצית טיעוני המערערים היא, משהודה המשיב כי לא קיים את תנאי סעיף 19 להסכם, היה על בית המשפט לקבל את תביעתם ולהורות למשיב לפנות את הדירה בתום תקופת האופציה הראשונה, מה גם שנשאר בדירה תקופת אופציה שלישית, בשכ"ד שאינו מוסכם. עוד מערערים הם על קביעה, לפיה בהסכמתם לקבל את שכה"ד שנקבע כרף תחתון לסכום שכה"ד לתקופת האופציה השניה, מושתקים הם כלפי המשיב גם ביחס לתקופת האופציה השלישית. לענין זה טוענים המערערים כי ביהמ"ש נתן פרשנות אחרת מכוונת הצדדים ואף הוציא תחת ידו מסר שגוי לפיו, אין קשר בין מילוי אחר הוראות הדין, הסכמות חוזיות ועוד. המערערים הוסיפו וטענו טענות פרוצדורליות שונות שאיני מוצא מקום להתעכב עליהם במסגרת זו.

6.      תמצית טיעוני המשיב היא, כי ביהמ"ש פירש את סעיפי ההסכם באופן העולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב, צדק בכך כי לא הוכיח את הפרת ההסכם הנטענת, כמו גם היות ההפרה יסודית, וכי פסק דינו של ביהמ"ש קמא על מרכיביו מנומק ומפורט, תוך שאל לערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, לרבות אלה הנוגעות למהימנות העדים. בנסיבות אלה טוען המשיב, גם ההוצאות שהטיל על המערערים משקפים כיאות את התנהלותם הנלוזה של המערערים אשר גמרו אומר לסיים את ההתקשרות בינהם.

7.      במהלך הדיון שהתקיים לפני, נעשה מאמץ לסלק את המחלוקת בין הצדדים בהסדר שהוצע על ידי, זאת לא רק בשל מהות העניין, אלא אף משיקולים פרקטיים, לפיהם עומדת תקופת האופציה השלישית לפני סיומה במועד הנראה לעין. לצערי, לא צלח הדבר בידי ובהתאם השלימו הצדדים טיעוניהם וניתן פסק דין זה.

8.      עניינו של פסק הדין שניתן בבית המשפט קמא הוא בשתי נקודות מחלוקת: האחת זכות הביטול לפי סעיף 11 להסכם, זאת על רקע אי מתן אפשרות ביקור בנכס, והאחר - הזכות למימוש תקופת האופציה כאמור בסעיף 19 להסכם.

9.      באשר לסעיף 11, הודיע ב"כ המערערים כי חוזר הוא מטענותיו בעניין זה ומתמקד במחלוקת מושא סעיף 19. בדין עשה זאת, שכן בחינת פסק דינו של בית המשפט קמא בנקודה זו, (שהיתה עיקר התביעה שלפניו) מלמד, כי לא נפלה כל שגגה בניתוחו ובמסקנתו.

קביעתו של בית המשפט לפיה המערערים חדלו מלהציג כל תשתית עובדתית מינימלית לטענה שהמשיב הפר את ההסכם כנטען, מבוססת כדבעי, ואין כל סיבה להתערב במסקנתו זו. יתרה מכך וכידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, כמו גם בממצאי מהימנות, למעט במקרים חריגים שאין לומר כי מתקיימים בענייננו. גם קביעתו הנוספת של ביהמ"ש לפיה לא הוכח כי המדובר בהפרה יסודית ועל כן ובכל מקרה היה מקום ליתן הזדמנות לתקנה, נכונה ומוצדקת, ובדין נקבעה.

10.    עם זאת אני מתקשה לראות עין בעין עם בית המשפט קמא את קביעתו ומסקנתו ביחס לאמור בסעיף 19 להסכם. אבאר עמדתי:

להבדיל מקביעותיו ומסקנתו לשאלת זכות ביטול ההסכם עפ"י סעיף 11, בה רשאי היה לקבוע בית המשפט קביעות עובדתיות כפי שקבע ובצדק, הרי שבאשר לאמור בסעיף 19, נדמה, כי הרחיק לכת קמעא בקביעותיו.

11.    כידוע, עוסק סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים") באופן שבו יפורש חוזה. בנוסחו הנוכחי אשר תוקן בעקבות חקיקתו של חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011, ס"ח 202 (להלן: " תיקון מס' 2"), קובע הסעיף כדלקמן:

" חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

12.      בית המשפט העליון בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (23.2.2010), פסק כי " מקום בו לשון החוזה ברורה, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו" (כב' השופט י. דנציגר, פסקה 24 לפסק הדין).

ר' גם מ' מאוטנר, " התערבות שיפוטית בתוכן החוזה", עיוני משפט כט(1) 17 (ספטמבר 2003), בעמ' 54:

"... מקום שהצדדים בחרו לבטא את ההסכמה החוזית שלהם בטקסט כתוב, יש מקום להנחה שלפיה טקסט זה משקף היטב את הכוונה המשותפת של הצדדים...".